Zum neuen Bauvertragsrecht – Teil 2: Änderungen bei der Abnahme

Baurecht

Im Rahmen der Reform zum Bauvertragsrecht ist auch die gesetzliche Regelung zur Abnahme in § 640 BGB geändert worden.

Hiervon betroffen ist die sogenannte „fiktive Abnahme“ (= vermutete Abnahme). Die bisherige Regelung in § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB alte Fassung, wonach ein Werk als abgenommen gilt, wenn der Auftraggeber das Werk nicht binnen gesetzter Frist abnimmt, obgleich er dazu verpflichtet ist, ist gestrichen – und im neu geschaffenen § 640 Abs. 2 BGB neu geregelt worden.

Nunmehr wird die Abnahme eines Werks dann fiktiv angenommen, wenn der Auftragnehmer dem Besteller nach der Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.

Um eine Abnahmefiktion zu vermeiden, muss der Auftraggeber nach der neuen Gesetzeslage unbedingt aktiv werden

Um eine Abnahmefiktion zu vermeiden, muss der Auftraggeber nach der neuen Gesetzeslage daher unbedingt aktiv werden. Der Auftraggeber muss hierbei nicht nur die Abnahme ausdrücklich verweigern; er muss darüber hinaus im Rahmen der Verweigerung wenigstens einen Mangel benennen. Auf diese weitreichenden Folgen sind Verbraucher in Textform hinzuweisen.

Dabei ist es nach dem Willen des Gesetzgebers nicht erforderlich, dass der Auftraggeber alle Mängel oder die Mängel im Detail darlegt. Die Angabe eines Mangelsymptoms ist ausreichend. Es genügt, wenn der Auftraggeber mitteilt, wo das Werk aus seiner Sicht nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Eine fiktive Abnahme ist nur nach Fertigstellung des (Bau-)Werks möglich

Als weitere Voraussetzung für die fiktive Abnahme wurde nun die Fertigstellung des Werks ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen. Durch dieses neue Kriterium soll verhindert werden, dass das Werk zu früh angedient und der Einsatz des Instruments der fiktiven Abnahme – insbesondere auch gegenüber Verbrauchern – missbraucht werden.

Nach Verweigerung der Abnahme kann der Auftragnehmer eine Zustandsfeststellung verlangen

Bei Verweigerung der Abnahme besteht für den Auftragnehmer nach neuer Gesetzlage nun die Möglichkeit, eine Zustandsfeststellung gemäß § 650 g BGB zu verlangen. Auch dieses Verlangen sollte der Auftraggeber nicht „auf die leichte Schulter“ nehmen. Denn: Bleibt der Auftraggeber einem vereinbarten oder unter Fristsetzung angekündigten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Auftragnehmer die Zustandsfeststellung allein vornehmen.

Außerdem wird hinsichtlich aller Mängel, die nicht in der Zustandsfeststellung aufgeführt sind, vermutet, dass diese erst nachträglich entstanden und vom Auftraggeber zu vertreten sind, § 650 g Abs. 3 BGB.

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